Mit Blick auf die Rente stellen sich viele Menschen die Frage, ob und wie sie ihren Lebensstandard halten oder sich ihre Träume erfüllen können.
Selbst wer eine eigene, eventuell sogar abbezahlte Immobilie besitzt und daher keine Miete zahlen muss, macht sich dazu häufig Gedanken. Schließlich muss eine Immobilie auch instandgehalten werden und verursacht ebenso Nebenkosten. Außerdem sind Immobilien in den vergangenen Jahren stark im Wert gestiegen. Eine Tatsache aus der man allerdings leider keinen direkten Vorteil ziehen kann, so lange man das Objekt selber nutzt. Oder doch?
Immerhin eröffnen sich für Immobilieneigentümer zusätzliche Möglichkeiten, ihre Immobilie zur Steigerung ihrer Rente einzusetzen. Beispielsweise über die Leibrente oder im Rahmen einer Sale-and-lease-back-Vereinbarung.
Was ist eigentlich eine Leibrente?
Die Leibrente oder auch Immobilienrente, ist eine Möglichkeit, Kapital aus dem Wert der eigenen Immobilie zu ziehen, ohne sie aufgeben zu müssen. Dazu verkaufen die Eigentümer ihre Immobilie an einen Vertragspartner, der ihnen lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht gewährt. Gleichzeitig wird vereinbart, wie die Zahlung des Kaufpreises erfolgen soll. Das kann in Form einer regelmäßigen Zahlung mit unterschiedlichen Laufzeiten bis hin zur Lebenszeit sein. Alternativ kann sie auch in einer Summe oder in einer Kombination aus beidem erfolgen.
Ebenso wird vereinbart, wer in Zukunft die Instandhaltungskosten für die Immobilie zu zahlen hat. Die Grundsteuer ist künftig in jedem Fall vom Kaufenden zu zahlen, denn er ist der neue Eigentümer und wird als dieser auch im Grundbuch geführt.
Das lebenslange Recht des Verkäufers wird gleichfalls im Grundbuch eingetragen und auch die vereinbarte Immobilienrente wird als Reallast im Grundbuch gesichert.
Übrigens – was Wohnrecht und Nießbrauchrechte sind und beinhalten, haben wir in einem weiteren Artikel genau beschrieben:
Was bestimmt die Höhe der Leibrente?
Letztlich ist der vereinbarte Kaufpreis ausschlaggebend für die Höhe und Laufzeit der Leibrentenzahlungen. Der Kaufpreis wiederum wird von folgenden Faktoren beeinflusst:
- Aktueller Verkehrswert der Immobilie, z.B. beeinflusst durch
- Modernisierungsgrad (inkl. energetischen Zustand)
- Ausstattungsqualität
- Lagefaktoren
- Abzahlung von bestehenden Darlehen
- Aktuelle Zinssituation
- Alter und Geschlecht der Immobilieneigentümer
- Lebenserwartung nach der Tabelle des Statistischen Bundesamtes (www.destatis.de)
Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie sollte bestenfalls von einem unabhängigen Gutachter ermittelt werden. Käufer insbesondere institutionelle Investoren kalkulieren zumeist auch einen Risikoabschlag mit ein.
Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie sollte bestenfalls von einem unabhängigen Gutachter ermittelt werden. Hier fließen Aspekte wie Alter, Zustand der Immobilie und die Lage mit ein und zumeist wird auch ein Risikoabschlag berechnet.
Eine Leibrente kann lebenslang oder zeitlich befristet vereinbart werden. Zu Reduzierung etwaiger Risiken (frühzeitiges Ableben oder „biblisches Alter“) wird daher in der Praxis eher mit Zeitrenten gearbeitet. Versterben die Verkaufenden vor Ablauf der Zeitrente, gehen die Ansprüche daraus an Dritte über. Diese Personen sind vorab im Vertrag zur Leibrente durch die Verkaufenden festzulegen. Das Wohnungsrecht selber ist nicht vererblich, es endet mit dem Tod der Begünstigten.
Kann eine Vereinbarung auf Leibrente auch mit Privatpersonen geschlossen werden?
Grundsätzlich ist das möglich. Da die vertragsrechtliche Ausgestaltung allerdings komplex ist, ist es sinnvoll, sich beraten zu lassen.
Bei einem Verkauf gegen Leibrente an fremde Privatpersonen ist zudem zu bedenken, dass die Zahlungsfähigkeit der Kaufenden langfristig gewährleistet sein sollte – schon um das Risiko einer Zwangsversteigerung der Immobilie möglichst auszuschließen. Bei einer Zwangsversteigerung geht das Wohnrecht nämlich in der Regel verloren und Begünstigte erhalten lediglich einen Betrag für den Zahlungsausfall.
Was ist „Sale-and-lease-back“?
Auf einem sehr ähnlichen Prinzip baut die Option des „Sale-and-lease-back“ auf. Auch hier wird die Immobilie verkauft und das Eigentum geht über. Aber die Verkaufenden mieten das Objekt zurück und die Kaufenden erhalten die Mietzahlungen.
Der Kaufpreis für die Immobilie richtet sich hier ebenfalls nach dem Verkehrswert. Zudem fließen aber noch Aspekte des Ertragswerts in die Kaufpreisberechnung mit ein, was sich positiv auf den Kaufpreis auswirkt. Denn für die Ermittlung des Ertragswerts ist relevant, welche marktüblichen Erträge ein Kapitalanleger mit der betreffenden Immobilie erzielen kann. Auch die Höhe der Miete, welche die Verkaufenden bereit sind zu zahlen, schlägt sich hier nieder.
Transparente Vereinbarungen bei “Sale-and-lease-back“
Im Falle des „Sale-and-lease-back“ müssen keine Belastungen, wie Wohnungsrecht oder Nießbrauch, in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden, was zusätzliche Kosten spart.
Um den Verkaufenden dennoch die Sicherheit zu geben, langfristig in der Immobilie wohnen bleiben zu können, wird der Mietvertrag im Rahmen des Kaufvertrags gesichert. Dazu muss der Mietvertrag allerdings vor oder gleichzeitig mit dem Kaufvertrag geschlossen werden. Außerdem wird das Recht einer Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.
Die Instandhaltungskosten liegen in der Regel beim Kaufenden – eine klare Erleichterung für den Verkaufenden. Und auch sonst ist die Beziehung zwischen Verkaufenden und Kaufenden durch das geltende Mietrecht geregelt. Das sorgt für Klarheit auf beiden Seiten.
Flexibilität mit „Sale-and-lease-back“
Grundsätzlich sind Verkaufende bei einer solchen Vereinbarung sehr flexibel, was ihre Wohnsituation angeht, denn aus ihrer Sicht gilt in diesem Modell die 3-monatige Kündigungsfrist. Sollten sich Verkaufende Jahre später also doch für eine wohnliche Veränderung (z.B. aus Gesundheitsgründen) entscheiden, kann das Mietverhältnis schnell beendet werden.
Die Verkaufenden verfügen von Anfang an über den gesamten Verkaufserlös und können darüber frei verfügen, ihn also beispielsweise auch anlegen.
Zudem lässt sich die Immobile deutlich leichter vermarkten, da keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind. Aus Sicht des Kaufenden handelt es sich um eine klassische Kapitalanlage mit dem Vorteil, dass er die Mietendenden selbst mit Kapital ausgestattet hat, was auch noch das Mietausfallrisiko reduzieren kann.
Welche Variante ist die bessere?
Ob sich eines der Modelle für einen persönlich lohnt oder welche Variante die bessere ist, lässt sich pauschal kaum beantworten. Eine persönliche Beratung ist daher absolut empfehlenswert.
Unsere Immobilienspezialisten helfen Ihnen hier gerne und kompetent weiter.
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