Wie übergibt man eigengenutzten Immobilienbesitz, das Haus oder die Wohnung, ordentlich und sinnvoll an die nächste Generation? Und wie lässt sich der eigene Lebensmittelpunkt sichern, wenn man das Eigentum am eigenen Zuhause überträgt?

Zwei Vereinbarungen sind hier sehr beliebt und vor allem auch hilfreich: das Wohnrecht und der Nießbrauch. Die beiden unterscheiden sich deutlich, aber es gibt auch Gemeinsamkeiten.

Was ist ein Nießbrauchrecht?

Wird das Eigentum an einer Immobilie selbst – beispielsweise im Rahmen einer Schenkung oder eines Verkaufs – an eine dritte Person übertragen, kann parallel das Recht auf Nießbrauch für den bisherigen Eigentümer vereinbart werden. Der Eigentümerwechsel wie auch das Recht auf Nießbrauch werden im Grundbuch eingetragen.

Wer ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat, hat viele der Rechte, die normalerweise nur dem Eigentümer zustehen: er kann die Immobilie selbst nutzen und auch Ertrag durch Vermietung und Verpachtung daraus ziehen. Das Recht, über die Sache zu verfügen, sie beispielsweise zu verkaufen, kann der Nießbrauchberechtigte allerdings nicht ausüben, denn dies steht nur dem Eigentümer selbst zu.

Umfang des Nießbrauchs

Das Recht des Nießbrauchs kann sich auch auf einen Teil der Immobilie beschränken – etwa eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Das ist dann vertraglich genau festzuhalten.

Nießbrauch kann übrigens nicht nur für Immobilien und Grundstücke vereinbart werden, sondern ebenso für Vermögen, Wertpapiere, Rechte und Fahrzeuge. Der Nießbrauch in Form eines lebenslangen Rechts darauf, eine Immobilie zu bewohnen und Nutzen daraus zu ziehen ist allerdings die häufigste Form.

Was beinhaltet das Wohnrecht?

Wie das Wort erahnen lässt, dürfen Begünstigte eines Wohnrechts die festgelegten Räume für sich selbst als Wohnraum beanspruchen. Auch dieses Recht kann im Grundbuch eingetragen werden, sofern es lebenslang vereinbart wurde. Es gilt aber nur für die benannten Begünstigten. Eine Vermietung dürfen diese nicht veranlassen.

Ein Vertrag sichert alle Details

Der Nießbrauch ‚muss‘, das Wohnrecht ‚sollte‘ vertraglich festgelegt werden.
Bei beiden Optionen kann die Gültigkeitsdauer variieren. Meistens wird jedoch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und auch der Nießbrauch wird für gewöhnlich nur mit dem Tod begrenzt. Beide Rechte können nicht vererbt werden.

Rechte ziehen auch Pflichten nach sich

Sowohl der Nießbrauch als auch das Wohnrecht ähneln in einem Punkt einem Mietverhältnis: Er ist in der Regel mit der Pflicht verbunden, das Haus oder die Wohnung in einem gewissen Umfang instand zu halten. Zudem müssen Begünstigte – sofern vertraglich nicht anders vereinbart – natürlich auch die laufenden Unterhaltskosten tragen. Nicht nutzungsbedingte oder außergewöhnliche Unterhalts- und Reparaturkosten hingegen, müssen von Eigentümern getragen werden.

Und: Entscheiden sich Begünstigte eines Nießbrauchs zur Vermietung statt zur Eigennutzung, sind diese Mieteinnahmen, wie bei anderen Mietobjekten auch, natürlich von den Begünstigten zu versteuern.

Der/die Begünstigte… Nießbrauch Wohnrecht
…darf Immobilie nutzen und selbst darin wohnen. Ja Ja
…darf das Objekt vermieten oder verpachten. Ja Nein
…darf das Objekt veräußern oder verschenken. Nein Nein
…muss das Objekt Instand halten. Ja Ja
…kann das Recht vererben. Nein Nein
…kann sein Recht im Grundbuch der Immobilie eintragen lassen. Ja, dies ist hier der Regelfall. Ja, wenn es ein lebenslanges Wohnrecht ist.

Darüber hinaus gibt es natürlich weitere interessante Möglichkeiten, Nutzen aus der eigenen Immobilie zu ziehen.

In der nächsten Ausgabe geht es hier beispielsweise um Leibrente und die Variante „sale&lease-back“ – zwei Wege, die sich immer größer werdender Beliebtheit erfreuen.

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