Mieten oder kaufen – was ist besser?

Das Thema Wohnen bewegt die Menschen! Damit verbunden ist häufig auch die Frage, was besser ist: Sich verschulden und Verantwortung für eine Immobilie übernehmen? Oder doch lieber zur Miete wohnen, aber mit der Unsicherheit durch Mieterhöhungen oder einer Kündigung wegen Eigenbedarf? Früher war die Antwort scheinbar leichter zu geben, denn Immobilien waren erschwinglicher, als sie es heute vielerorts sind. Allerdings waren auch die Mieten deutlich niedriger. Der Ballungsraum München führt seit einiger Zeit die Liste der teuersten Städte im Mietvergleich an. Das Bundeswohnministerium wertete unlängst Internetanzeigen für Mietobjekte aus und ermittelte für München einen Quadratmeterpreis von aktuell 20,59 Euro*. Diese Preise erschrecken, auch wenn sie nicht repräsentativ sind. Der Mietspiegel 2023 für München weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 14,58 Euro aus. Wenn man aktuell diverse Immobilienanbieter befragt, pendelt der Preis zwischen etwa 15 und teilweise sogar über 30 Euro – je nach Lage und Ausstattung. Was jedoch alle Preisangaben gemeinsam haben: Sie sind gestiegen und das gilt ebenso für das Umland Münchens. Wer aber nun denkt, kaufen sei die einzige Lösung sei, der irrt. Klar ist, dass Wohnen zur Miete teurer wird. Ein schwedisches Möbelhaus warb vor Jahren mal mit dem Slogan „Wohnst Du noch, oder lebst Du schon?“, und die aktuellen Preisentwicklungen am Immobilienmarkt verleiten ein wenig zu der Frage, wie viel denn nach Miete oder Darlehensrate überhaupt noch fürs „Leben“ übrigbleibt.

Kann die Miete Eigentum finanzieren?

Rein rechnerisch betrachtet ist die Nettokaltmiete das, was in der Regel auch sicher zur Finanzierung einer Immobilie aufgebracht werden kann. Das allein ist aber natürlich nicht ausreichend. Wer den Traum einer eigenen Immobilie verwirklichen möchte, sollte zuallererst ein gewisses Vermögen aufbauen, das später bei der Finanzierung eingesetzt werden kann. Eigenkapital ist wichtiger denn je und etwa 20 Prozent der Gesamtkosten (also Kaufpreis und Nebenkosten) sollten aus eigenen Mitteln stammen. Ein Rechenbeispiel: Liegt die Nettokaltmiete bei 1.000 Euro im Monat, kann davon die Rate für einen Kredit über etwa 265.000 Euro beglichen werden – ausgehend vom aktuellen Zins von etwa 3,5 Prozent und 1 Prozent Tilgung. Stehen dazu noch 65.000 Euro Erspartes zur Verfügung, kann ich einen Betrag von insgesamt 330.000 Euro aufbringen. Abzüglich der Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Makler (ca. 10 %) bleiben etwa 300.000 Euro für den Kaufpreis übrig. Ob sich ein passendes Objekt zu diesem Preis am Immobilienmarkt finden lässt, hängt von vielen Parametern der Suche ab. Allen voran ist die Lage entscheidend, dicht gefolgt vom energetischen Zustand, aber auch Alter, Größe und Ausstattung von Wohnung oder Haus nehmen Einfluss auf den Preis.

Rechnet sich Wohneigentum überhaupt?

Es mag auf den ersten Blick paradox erscheinen, aber: selbst, wenn die monatlichen Kosten für Zins und Tilgung höher sind als die Miete für eine vergleichbare Wohnung, kann sich der Kauf einer Immobilie lohnen. Während die Miete in voller Höhe an den Vermietenden geht, fließt bei einer Immobilienfinanzierung nur ein Teil der Zahlungen in fremde Hände. Denn der Anteil der Tilgung fließt in die eigene Tasche. Die Tilgung ist im Grunde genommen wie Sparen, denn sie erhöht das eigene Vermögen. Mit jedem Tilgungsschritt gehört ein wachsender Anteil der Immobilie dem Käufer und die Schuldenlast wird kleiner. Es gibt Renditerechnungen, die unterstellen, dass der Differenzbetrag zwischen aktueller Miete und gegebenenfalls höherer Belastung durch die Finanzierung alternativ in voller Höhe gespart wird. Das so über die Darlehenslaufzeit errechnete Vermögen, inklusive Zinsertrag, wird dann mit der Immobilie und deren Wertsteigerung verglichen. Je nach Zinslage und Immobilienpreisentwicklung hat sich das Wohneigentum dann schlussendlich gelohnt oder auch nicht. „Solche Berechnungen sollte man sich ansehen – allein um eine bewusste Entscheidung treffen zu können“, sagt Michael Kühne, Leiter des ImmobilienCenter West der Kreissparkasse. „Zu theoretisch darf man aber auch nicht an die Sache herangehen. Denn – Hand aufs Herz – wer wird als Mieter wirklich den vollen Betrag dieser hypothetischen Rechnung sparen? Und die Inflation wäre auch noch zu berücksichtigen – während Geld selbst an Wert verliert, steigt der Preis einer Immobilie in der Regel an. Das Wichtigste ist und bleibt: Eine Immobilienfinanzierung muss langfristig, auch unter Betrachtung eines Worst-Case-Szenarios mit steigenden Zinsen oder Einkommenseinbußen, ins Leben der Kunden passen. Wie und ob das geht, das erarbeiten wir im Gespräch gemeinsam mit unseren Kunden“, so der Immobilienspezialist weiter.

Fazit: Lassen Sie sich beraten und finden Sie gemeinsam mit Ihrem Berater oder Ihrer Beraterin heraus, was zu Ihnen passt.

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*Quelle: Bundeswohnministerium, November 2024, nicht repräsentativ