Der Traum von der eigenen Immobilie – leistbar oder unerreichbar?

Der Begriff des „Betongoldes“ ist nicht neu. Eine eigene, abbezahlte Immobilie ist, vor allem mit Blick auf das eigene Vermögen und die Altersvorsorge, schon seit vielen Jahren sprichwörtlich „Gold wert“. Aber inzwischen sind nicht nur die Preise für Immobilien in unserer Region gestiegen, sondern auch das Zinsniveau klettert stetig. Das ist eine Kombination, die die Bedingungen zum Erwerb einer eigenen Immobilie spürbar erschwert.

Sieht es denn wirklich so düster aus?

Viele Immobilienbesitzende fragen sich, ob sie sich ihre Immobilienfinanzierung auch in Zukunft noch leisten können. Einige Menschen mit Immobilienwunsch haben sich sogar ganz von ihren Plänen verabschiedet.

Zunächst einmal ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Immobilienpreise über die letzten Jahre nur einen Weg kannten – nämlich nach oben.

Der Einfluss von Inflation und Notenbanken

Das niedrige Zinsniveau hat bis vor Kurzem dafür gesorgt, dass Finanzierungen trotz hoher Preise meist noch gut realisierbar waren. „Inzwischen hat sich die Lage verändert. Aufgrund von Lieferengpässen, hoher Inflation, des aktuellen Kriegsgeschehens, der Energiekrise und natürlich der Leitzinsanpassungen der Notenbanken, ist das Zinsniveau im letzten Jahr stark gestiegen. Natürlich wissen die meisten Kunden, dass Preise und vor allem Zinsen volatil sind. Das bedeutet, man muss eine Veränderung immer einkalkulieren und sich bestenfalls langfristig gegen steigende Zinsen absichern. Und das haben Finanzierende in der Regel auch getan. Dennoch ist die Ausgangssituation im Moment deutlich schwieriger“, beschreibt Christina Schreiner die Situation. Die Baufinanzierungsberaterin hat im Immobiliencenter Ebersberg der Kreissparkasse tagtäglich mit diesem Thema zu tun.

Die aktuelle Zurückhaltung vieler Bauinteressenten und ein spürbarer Anstieg an zum Verkauf stehenden Bestandsobjekten bringt derzeit etwas Bewegung in die Immobilienpreise. Zwar ist wohl nicht mit einem massiven Preisrückgang zu rechnen, aber die aktuelle Entwicklung eröffnet neue Verhandlungsspielräume nach unten am hart umkämpften Immobilienmarkt – vor allem bei hochpreisigeren Objekten.

Bei Neubauvorhaben sind, trotz des Einbruchs in der Nachfrage, kaum Preissenkungen zu erwarten. Denn die gestiegenen Kosten für Energie, Material und Personal werden Hausbaufirmen entsprechend einpreisen müssen.

Fazit: Pläne JETZT durchrechnen

Wer nachhaltig mit dem Gedanken spielt, in eine Immobilie zu investieren, sollte das tatsächlich jetzt noch einmal angehen und durchrechnen. Es ist, da sind sich alle Experten einig, damit zu rechnen, dass sich der Bauzins langfristig auf einem höheren Niveau, als wir es aus den letzten Jahren kenn, einpendeln wird.

Gerade deshalb ist es für bestehende Baufinanzierungen in jedem Fall eine Überlegung wert, etwas im Hinblick auf Zinssicherung zu tun. Bausparverträge werden beispielsweise derzeit noch in Kombination mit sehr guten Darlehenskonditionen aus der Niedrigzinsphase angeboten. In einem separaten Artikel auf diesem Blog gibt es mehr zum Thema Zinssicherung.

Christina Schreiner, Baufinanzierungsberaterin im Immobiliencenter Ebersberg der Kreissparkasse, erlebt die derzeitigen Veränderungen am Immobilienmarkt unmittelbar.

Die Hausfinanzierung muss gut darstellbar sein

„Das Wichtigste ist, dass die Finanzierung langfristig, auch unter Betrachtung eines Worst-Case-Szenarios, ins Leben der Kunden passt“, sagt Christina Schreiner. „Es nutzt das schönste eigene Heim nichts, wenn man sich dafür in allen anderen Bereichen des Lebens zu sehr einschränken muss oder Sorge hat, dass das Gesamtkonstrukt bei einer negativen Veränderung des Zinsniveaus zusammenbricht.“

Dabei muss auch berücksichtigt werden, dass eine sehr geringe Tilgung zwar die Rate niedrig hält, aber auch die gesamte Laufzeit der Rückzahlung deutlich verlängert. Besser ist es daher, zu Beginn mit einer sinnvollen Tilgung zu starten. Sollten die Zinsen weiter steigen, kann mit jeder Zinsverlängerung später ohnehin neu kalkuliert werden.

Eine einfache Beispielfinanzierung verdeutlicht das Ausmaß steigender Zinsen: Eine Finanzierung von 300.000 Euro mit einem Zins von einem Prozent und drei Prozent Tilgung ergab noch Anfang des Jahres eine monatliche Rate von 1.000 Euro. Beim aktuellen Zins von 3,5 Prozent beträgt die monatliche Belastung bei gleicher Tilgung bereits 1.625 Euro!

Wer selbst einmal die Variationen mit unterschiedlicher Tilgung, Zins, Zinsbindung und Zahlungsweise durchrechnen will, kann das beispielsweise mit dem Tilgungsrechner der Stiftung Warentest tun.

Noch ein paar grundsätzlich Tipps zur Entscheidungsfindung:

Den regionalen Rahmen für die Immobiliensuche vergrößern
Es gilt, Ausschau nach preisgünstigen Immobilien oder Grundstücken zu halten. Manchmal ergibt es für den Traum vom Wohneigentum Sinn, sich von seiner Wunschheimat zu verabschieden und im Umland, insbesondere außerhalb des „Münchner Speckgürtels“, zu schauen.
An das Eigenkapital für die Finanzierung denken
Eigenmittel sind wichtiger denn je. Mindestens 20 Prozent der Finanzierung sollten aus eigenen Mitteln kommen. Wenn dann noch mit sogenannter „Muskelhypothek“, also eigener Handwerksleistung Geld am Bau gespart werden kann, ist das ein großes Plus.
Fördermöglichkeiten prüfen
Es sind für das Jahr 2023 neue Fördermöglichkeiten für Familien angedacht. Außerdem werden Energie-Effizienzhäuser und auch erneuer¬bare Energien beim Hausbau weiterhin mit günstigen Darlehen und Zuschüssen gefördert. Mehr Details unter Förderung für Privatpersonen im Überblick | KfW
Wünsche an Realität anpassen
Muss es ein Haus sein oder wäre auch eine Wohnung denkbar? Benötigt man 100 qm oder sind auch 80 qm Wohnfläche ausreichend? Auch bei der Innenausstattung lässt sich eine Menge sparen, wenn es etwa die Standardarmaturen oder -Lichtschalter sind und nicht das Designmodell.
Alternative Ideen durchdenken
In bestimmten Konstellationen mit geringerem Budget könnte es eventuell eine Alternative sein, ein kleineres, bestenfalls barrierefreies, Objekt zu kaufen und dieses zunächst zu vermieten. Die Mieteinnahmen fließen bestenfalls in die Finanzierung. Später, im Alter, wenn die Kinder ausgezogen sind und weniger Platz benötigt wird, profitiert man dann von der Eigennutzung des Objektes.