Hohe Nachfrage auf dem Markt für Wohnimmobilien im Raum Ebersberg

Das eingependelte Zinsniveau und die stabilisierten Preise für gebrauchte Wohnimmobilien haben im vergangenen Jahr auch im Raum Ebersberg für eine fortgesetzte Erholung des Bestandsmarktes gesorgt. Die wachsende Nachfrage nach Immobilien belegt, dass viele Menschen sich inzwischen an die neue Marktsituation gewöhnt haben und wieder Zutrauen entwickeln. Die in Folge des Iran-Krieges gestiegenen Bauzinsen könnten die Markt-Erholung dämpfen, erklärten Vertreter der Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg und der LBS Süd bei einem Pressegespräch im April. Bauspardarlehen sind in der Region weiterhin stark gefragt.

Eigentum bleibt gefragt – stabile Preise und steigende Umsätze

„Nach wie vor wünscht sich die Mehrheit der Menschen in Deutschland ein Eigenheim. In jüngster Zeit spielt dabei die Befreiung von der Sorge über die stark steigenden Mieten eine große Rolle. Nur 22 Prozent der Menschen in Deutschland sind der Meinung, dass das Wohnen zur Miete günstiger wäre als der Eigentumserwerb. Des Weiteren halten 74 Prozent die eigene Immobilie für eine sichere Altersvorsorge wie der Kantar-Trendindikator zeigt“, sagte Erwin Bumberger, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der LBS Süd.

Auch das Interesse an Eigenheimen in der Region ist nach wie vor groß. „Die anhaltend hohe Nachfrage hat für stabile Preise gesorgt. Das Preisniveau bietet nach wie vor Chancen für Käufer auf dem Gebrauchtmarkt – insbesondere, wenn man bereit ist, Kompromisse bei Lage und Ausstattung einzugehen“, sagte Andreas Frühschütz, Vorstandsvorsitzender der Kreissparkasse.

So sind die Immobilienumsätze im vergangenen Jahr erneut gestiegen. 2025 sind in Bayern Wohn- und Gewerbeimmobilien mit einem Wert von gut 54 Milliarden Euro ge- und verkauft worden – etwa neun Prozent mehr als im Vorjahr, wie sich aus dem Grunderwerbssteueraufkommen errechnen lässt. Im Landkreis Ebersberg betrug das Volumen der Immobilientransaktionen 388 Millionen Euro. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre lag der Wert bei 699 Millionen Euro. „Diese Zahlen spiegeln auch den Rückgang des Marktes nach dem Ende der Nullzinsphase wider. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Immobilienumsätze im Landkreis Ebersberg 2025 aber wieder um rund 13 Prozent gestiegen“, sagte Frühschütz.

Preisspiegel zeigt Bandbreiten im Bestand

Detaillierte Angaben zu den Immobilienpreisen enthält der Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe. Demnach kosten Baugrundstücke im Raum Ebersberg zwischen 1.100 und 1.200 Euro pro Quadratmeter. Gebrauchte freistehende Häuser sind zwischen 470.000 und 915.000 Euro zu haben, gebrauchte Doppelhaushälften und Reihenhäuser für 615.000 bis 915.000 Euro und Eigentumswohnungen für 4.450 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Der Bedarf an Wohnraum wird in Bayern auch in Zukunft hoch bleiben. Der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung des Landesamts für Statistik zufolge werden 2043 gut 560.000 mehr Menschen im Freistaat leben als derzeit. Knapp 14 Millionen Einwohner wird Bayern dann haben. In erster Linie ist das auf Zuzug aus anderen Teilen Deutschlands und dem Ausland zurückzuführen. Laut Prognose wird die Bevölkerungszahl 2043 im Landkreis Ebersberg bei 154.000 liegen. Das entspricht einem Wachstum von rund acht Prozent.

Hoher Bedarf trifft auf schwache Neubautätigkeit

Während der Bedarf an Wohnraum hoch bleibt, ist die Zahl der Neubauten weiter gering. 2024 wurden in Bayern gut 55.000 Wohnungen fertiggestellt. Das ist ein Rückgang von rund 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und liegt weit unter dem postulierten Bedarf von etwa 70.000. „Auch für 2025 ist keine Besserung zu erwarten. Damit macht sich jetzt der Einbruch bei den Baugenehmigungen nach der Zinswende von 2022 bemerkbar. Denn die Fertigstellungen resultieren in der Regel aus den Genehmigungen der vergangenen ein bis zwei Jahre“, erklärte Bumberger.

Naturgemäß unterliegt die Bautätigkeit regional stärkeren Schwankungen – insbesondere getrieben von der Verfügbarkeit von Bauland. „Auch wenn die Zahl der Baufertigstellungen in den vergangenen Jahren ein hohes Niveau erreicht hat, benötigen wir weiterhin einen aktiven Neubau, um der differenzierten Nachfrage gerecht zu werden“, sagte Frühschütz.

Finanzierungsvolumen steigt – Bausparen gewinnt an Bedeutung

Insgesamt konnte die Kreissparkasse in der Region Ebersberg im vergangenen Jahr 21 Objekte am Immobilienmarkt vermitteln. Der Wert der Kaufobjekte hat rund 13 Millionen Euro erreicht. Die Darlehenszusagen für Baufinanzierungen im Raum Ebersberg beliefen sich auf gut 32 Millionen Euro.

Erholungstendenzen auf dem Immobilienmarkt zeigen sich auch in den anhaltend hohen Kreditauszahlungen der LBS Süd. Mit knapp 1,8 Mrd. Euro entfiel mehr als die Hälfte davon auf Bauspardarlehen, die im aktuellen Finanzierungsumfeld zunehmend gefragt sind. Das Volumen der bewilligten Bauspardarlehen hat sich seit der Zinswende von 2022 fast vervierfacht. „Diese Entwicklung belegt den Kernnutzen des Bausparens. Unsere Kundinnen und Kunden profitieren von fixen Darlehenszinsen, die deutlich unterhalb des erhöhten Marktniveaus liegen“, sagte Bumberger.

Die Kreissparkasse hat 2024 Bauspardarlehen in einer Summe von knapp 16 Millionen Euro bewilligt. Das ist ein Plus von gut fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. „Mit einem Bausparvertrag lassen sich feste Zinsen über 20 oder mehr Jahre darstellen. Damit trägt das Bausparen auch in unserer Region wirksam zur Stabilisierung von Immobilienfinanzierungen und zur Bildung von Wohneigentum bei“, so Frühschütz.