Immobilienverkauf – mit oder ohne Makler?

Die durchschnittliche Maklerprovision in Deutschland liegt aktuell bei 7,14 % des Verkaufspreises. Das kann bei den aktuellen Immobilienpreisen schnell im höheren fünfstelligen Bereich liegen. Da kommt sicher bei vielen Menschen die Frage auf, ob sie die Immobilie nicht besser auf eigene Faust verkaufen.

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Aber wer mit dem Gedanken spielt, sollte sich vorab gut informieren und Pro & Contra sorgfältig abwägen. Hier ein paar Kriterien, die bei einer Entscheidung helfen:

Faktor Kosten

Seit Ende 2020 muss die verkaufende Partei einer Wohnimmobilie mindestens die Hälfte einer anfallenden Maklerprovision selber zahlen, sofern sie die Immobilie in den Maklervertrieb gegeben hat und an eine Privatperson verkauft. Wer auf einen professionellen Vertrieb über einen Makler oder eine Maklerin verzichtet, kann diese Kosten für sich und die Käufer also sparen. Das kann natürlich potenzielle Interessenten anlocken.

Ganz kostenfrei ist die selbständige Vermarktung allerdings auch nicht. Hier verstecken sich die Kosten ganz griffig und monetär in Dingen wie der Schaltung von Anzeigen, notwendigen Gutachten oder Nachweisen sowie dem Bedarf an rechtlichem Rat. Aber auch im Faktor Zeit, die man aufbringen muss, oder im Faktor Know-how, das man sich aneignen muss.

Faktor Know-how

Bewertung der Immobilie

Manche Anbieter werben mit Blick auf die Maklerprovision mit kostenfreien Immobilienbewertungen. Die Wertermittlung einer Immobilie sollte aber grundsätzlich Teil der Maklerleistung sein und entsprechend nicht zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Bei der Kreissparkasse ist die Bewertung der Immobilie fester Bestandteil der Leistungsgarantie im Rahmen des Vermittlungsauftrags.

Die richtige Einschätzung einer Immobilie ist für Immobilienexperten alltägliche Routine. Durch meist jahrelange Erfahrung kennen sie sich auf dem regionalen Immobilienmarkt aus und haben ein gutes Gespür für den richtigen Preis.

Scheint eine Immobilie schwer vermittelbar, zum Beispiel aufgrund von Lage oder Bauzustand, lohnt es sich besonders, auf das Fachwissen der Experten zu bauen. Denn ein falsch eingeschätzter Verkaufspreis kann unter Umständen dazu führen, dass die Immobilie monatelang auf dem Markt ist und sich keine potenziellen Kaufinteressenten melden.

Wer sich dieser Aufgabe allerdings selber stellen will und ein Gefühl für den Preis der eigenen Immobilie erhalten möchte, kann mit dem S-ImmoPreisfinder ganz unverbindlich mal einen ersten Wert ermitteln.

„Der S-ImmoPreisfinder ist ein tolles Tool für eine erste Richtungsangabe. Wenn wir den Vermittlungsauftrag erhalten, erstellen wir selbstverständlich noch eine eigene, ausführliche Wertermittlung, da für den aktiven Verkauf der Richtwert aus dem Preisfinder natürlich nicht genügt“, sagt Ricarda von Tesmar, Maklerin im Immobiliencenter der Kreissparkasse. „Für die Ermittlung des aktuell erzielbaren Kaufpreises ist es einfach wichtig, den Markt genau zu kennen und die individuellen Besonderheiten richtig bewerten zu können.“

Verkauf der Immobilie

Auch in der Vermarktung selbst verstecken sich viele Zeit- und Kostenfaktoren. Ein Exposé, also ein professionelles Verkaufsprospekt, gehört heute zum Standard. Mit professionellen Bildern oder sogar Videos werden die Vorteile des Hauses gekonnt in Szene gesetzt. Ein gutes Stück Arbeit für Laien.

Dazu kommt noch die Pflege der Inserate im Internet und ggf. Printmedien und die Beantwortung von Kaufanfragen auf verschiedenen Plattformen. Auch dies übernimmt der Makler oder die Maklerin im Falle der Auftragsvergabe zur Vermittlung. Weiterer Pluspunkt: Immobilienexperten verfügen bereits über einen interessierten Kundenstamm aus vorherigen Immobiliengeschäften.

Der Zeitpunkt des Verkaufs kann ebenfalls großen Einfluss auf den Verkaufserfolg haben. Maklerinnen und Makler kennen die aktuelle Marktsituation, was bedeutet, dass sie fundierte Empfehlungen geben können, um den optimalen Verkaufszeitpunkt zu wählen.

Wer auf einen Experten verzichten möchte, sollte den idealen Zeitpunkt für den Verkauf seiner Immobilie anhand von Zinssätzen, Nachfrage und persönlicher Situation sorgfältig abwägen.

Rechtliche Aspekte
Bei dem eigenständigen Verkauf einer Immobilie haben Verkaufende den Prozess zwar selbst in der Hand, aber das erfordert Fingerspitzengefühl und eine Menge Know-how – das gilt vor allem auch für rechtliche Aspekte. Wer zuvor noch nie eine Immobilie verkauft hat, kann schnell in Fettnäpfchen treten. „Das Vertragsrecht wird oft unterschätzt und das ist gefährlich“, warnt Ricarda von Tesmar. „Nur ein Beispiel: Werden beispielsweise Mängel der Immobilie nicht oder nicht vollständig angegeben, kann das im Nachhinein für den Verkäufer teuer werden. Zudem gibt es neben dem eigentlichen Vertrag weitere Dokumente, wie Energieausweis oder Grundbuchauszug, die zum Vertragsabschluss benötigt werden und an die es rechtzeitig zu denken gilt.“

Faktor Zeit

Die Einarbeitung in den regionalen Immobilienmarkt und die richtige Einschätzung des Verkaufspreises kosten Zeit. Aber damit ist es noch lang nicht getan. Das bereits erwähnte Exposé über die Immobilie kostet viel Zeit in der Erstellung, ist aber – auch online – ein Erfolgsfaktor.

Auch die Auswahl der Interessenten ist zeitintensiv. Von den Besichtigungen über die Prüfung der Bonität, also der Zahlungsfähigkeit, bis hin zur Verhandlung des Kaufvertrags und der Vereinbarung des Notartermins gibt es viel zu organisieren und zu erledigen. To-dos, die der Makler bei einem Vermittlungsauftrag eigenständig abdeckt.

Gibt es am Ende mehrere in Frage kommende Interessenten, fällt es einem neutralen Vermittler vermutlich leichter, eine Entscheidung herbeizuführen.

Und wenn absehbar ist, dass die Nachfrage groß sein wird, kann der Immobilienexperte in Abstimmung mit den Verkaufenden auch das digitale Angebotsverfahren einsetzen, um den höchstmöglichen Kaufpreis zu erzielen. Das ist nicht nur schnell, sondern auch rentabel.

Fazit

Ein guter Makler bietet eine hochwertige Dienstleistung – das verursacht Kosten. Aber sein Honorar erhält der Makler nur im Erfolgsfall. Ob es sich wirklich lohnt, diese Kosten einzusparen, hängt natürlich zuletzt von der individuellen Situation ab:

Wer schon eine oder sogar mehrere Immobilien verkauft hat, weiß genauer, was auf ihn zukommt und worauf er achten muss. Aber ein Makler ist erst dann nicht mehr nötig, wenn man wirklich sicher ist, sich sowohl rechtlich als auch steuerlich auszukennen und viel Zeit investieren zu können. In jedem Fall sollte man sich über die Abläufe vorab genau informieren, eine gute Portion Verhandlungsgeschick mitbringen und – last but not least – auch den besten Verkaufspreis sicher einschätzen können.

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