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Das Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung

29. April 2021
Kreissparkasse
Das Eigenkapital spielt bei der Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Warum, wie viel sollte es sein und was zählt alles dazu?
 
29. April 2021
Kreissparkasse
Das Eigenkapital spielt bei der Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Warum, wie viel sollte es sein und was zählt alles dazu?
 
29. April 2021
| Kreissparkasse
Das Eigenkapital spielt bei der Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Warum, wie viel sollte es sein und was zählt alles dazu?

Das Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung


In Deutschland wird fleißig gebaut. Egal ob Wohnungen, Zweifamilien- und Reihenhäuser oder auch das Einfamilienhaus, die Zahl der Baugenehmigungen stieg 2020 erneut. Die Corona-Pandemie hat die Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden eher noch gestärkt. Das Zuhause hat an Stellenwert gewonnen, jetzt, wo sich dort so viel abspielt. Aber wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss dafür üblicherweise einen Kredit aufnehmen. Und je höher der Kredit, desto teurer wird er auch.

Darum ist bereits angespartes Eigenkapital nicht nur wichtige Voraussetzung, sondern eine gute Möglichkeit, die Kosten zu senken.

Aber wie viel sollte es sein? Und was zählt alles zum Eigenkapital?

Als Faustregel galt früher stets: 20-30 Prozent der Kaufsumme, sollte als Eigenkapital zur Verfügung stehen. Bei den gestiegenen Immobilienpreisen ist das oft sportlich – eine Kapitalbasis als Grundstock bleibt aber Voraussetzung für eine Finanzierung.

Um nachhaltig beziffern zu können, wieviel Eigenkapital man also insgesamt benötigt, oder wieviel die Immobilie kosten darf, ist es wichtig, alle Kosten zu kennen, die bei einem Kauf anfallen.


Kauf-Nebenkosten nicht unterschätzen

Die klassischen Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen, sollten beispielsweise schon vom Eigenkapital abgedeckt sein. Das sind Kostenpositionen, die zum eigentlichen Immobilienpreis hinzukommen. Die Höhe der Nebenkosten beim Immobilienkauf ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Insgesamt sollten Sie mit ca. 9 Prozent der Kaufsumme rechnen.

Auch nach dem Kauf der Immobilie wird noch das eine oder andere anfallen, das angeschafft oder repariert werden muss. Oft passt beispielsweise die alte Küche nicht mehr und viele Kleinigkeiten summieren sich irgendwann auch zu einem stattlichen Betrag. Je mehr man vorab kalkulieren kann, desto besser. Ein finanzieller Puffer für alle Fälle sollte dennoch zusätzlich eingeplant werden, denn ein Hausbau oder -kauf wird immer teurer als gedacht.

Nebenkosten beim Immobilienkauf Höhe der Kosten
Notarkosten mit Grundbucheintrag Circa 1,5 Prozent des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent in Bayern
Maklerprovision, sofern Vermittlung über Makler erfolgte 3,57 Prozent des Kaufpreises
Renovierungs- und Modernisierungskosten Hängt von den geplanten Maßnahmen ab
(optional) Gutachterkosten Circa 500 bis 1.000 Euro je nach Aufwand



Und nun zurück zum Eigenkapital

Was genau zählt eigentlich zum Eigenkapital? Unter dem Begriff „Eigenkapital“ versteht man alles, was bereits angespart wurde – beispielsweise das Guthaben im Wertpapierdepot, auf dem Tagesgeldkonto oder in einem Bausparvertrag. Welchen Teil davon können Sie einsetzen?

Andere Möglichkeiten für Eigenkapital sind zum Beispiel

  • unbelastetes Grundstück zur Bebauung
  • eine Schenkung der Eltern als vorgezogener Teil des Erbes,
  • ein Verwandtenkredit und
  • die sogenannte Muskelhypothek.
Muskelhypothek meint den Anteil der Arbeiten an der Immobilie, die nicht finanziert werden müssen, weil die angehenden Immobilienbesitzer sie selbst erledigen können. Wer handwerkliches Geschick hat, kann mit diesen Eigenleistungen etwa fünf bis zehn Prozent der Baukosten im Rohbau auffangen. Im Innenausbau sind es sogar zehn bis 15 Prozent. Zu den typischen Eigenleistungen gehören Fliesenlegen, Tapezieren oder Streichen.
Aber Vorsicht: auch Muskelhypotheken haben ihren Preis und der heißt: Zeit. Wer viel selbst machen möchte, verbringt oft jede freie Minute auf der Baustelle – auch an den Wochenenden. Zumal Erfahrungen zeigen, dass man als wenig geübter Handwerker für alle Arbeiten mindestens 50 Prozent mehr Zeit braucht, als der Profi. Bei einer Einsparung von 10 Prozent der Kosten, sollte man mit gut 20 Wochenstunden Zeitinvestition rechnen.

Tipp: Auf Gewerke, die von den Bauherren selber erbracht wurden, gibt es keine Gewährleistung. Ein Grund mehr, nur Arbeiten selber auszuführen, wo das unkritisch ist, es sei denn, man ist vom Fach.

Wer sein Eigenkapital kennt, kann im nächsten Schritt die Finanzierung durchkalkulieren.


Warum ist Eigenkapital so wichtig?

Eigenkapital ist bei der Immobilienfinanzierung wichtig, weil dadurch ein geringerer Kredit nötig ist.

Dadurch können die Raten zur Rückzahlung einen höheren Tilgungsanteil enthalten. Damit ist die Rückzahlung schneller und auch sicherer, was zu besseren Zinskonditionen bei der Finanzierung beitragen kann.

Oder aber es werden niedrigere monatliche Rückzahlungsraten festgelegt. Muss die Immobilie nach Ablauf der ersten Darlehenslaufzeit weiterfinanziert werden, ergibt sich auch daraus ein Vorteil. Für den Fall, dass die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sein sollten und das Anschlussdarlehen teurer würde, ist der Aufschlag auf eine bislang eher niedrigere Rate leichter zu verkraften. War die Ratenbelastung dagegen bereits am finanziellen Limit, kann es nach einer Zinserhöhung in der Anschlussfinanzierung eng werden.

Individuelle Sondertilgungsmöglichkeiten bieten darüber hinaus auch bei niedrigeren Raten die Option eine größere Tilgung zu leisten und das Darlehen trotz geringerem Tilgungssatz schneller zurückzuzahlen.

Die Verbraucherzentrale rät darum dazu, dass die Kreditbelastung 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte.


Planung lohnt sich

Wer das Risiko so niedrig wie möglich halten möchte, der sollte schon einige Jahre Geld zurückgelegt haben, bevor er den Entschluss fasst, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Eine Möglichkeit dafür ist der Bausparvertrag. Seit Anfang 2021 greift die Erhöhung der Wohnungsbauprämie, die der Staat den Bausparern zahlt, wenn sie die Einkommensgrenze von 35.000 Euro (alleinstehend) bzw. 70.000 Euro (verheiratet) nicht überschreiten. Um schon in jungen Jahren und bei geringerem Einkommen einen ersten Grundstein zu legen, ist das eine gute Möglichkeit. Mehr Infos dazu gibt es hier.

Eine Immobilienfinanzierung ist also eine komplexe Sache, bei der viele Faktoren bedacht werden müssen.

Sprechen Sie darum IhrenSparkassen-Berater an, um mit ihm gemeinsam die für Sie passende Finanzierung zu finden.

Zum Baufinanzierungsberater

Das Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung


In Deutschland wird fleißig gebaut. Egal ob Wohnungen, Zweifamilien- und Reihenhäuser oder auch das Einfamilienhaus, die Zahl der Baugenehmigungen stieg 2020 erneut. Die Corona-Pandemie hat die Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden eher noch gestärkt. Das Zuhause hat an Stellenwert gewonnen, jetzt, wo sich dort so viel abspielt. Aber wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss dafür üblicherweise einen Kredit aufnehmen. Und je höher der Kredit, desto teurer wird er auch.

Darum ist bereits angespartes Eigenkapital nicht nur wichtige Voraussetzung, sondern eine gute Möglichkeit, die Kosten zu senken.

Aber wie viel sollte es sein? Und was zählt alles zum Eigenkapital?

Als Faustregel galt früher stets: 20-30 Prozent der Kaufsumme, sollte als Eigenkapital zur Verfügung stehen. Bei den gestiegenen Immobilienpreisen ist das oft sportlich – eine Kapitalbasis als Grundstock bleibt aber Voraussetzung für eine Finanzierung.

Um nachhaltig beziffern zu können, wieviel Eigenkapital man also insgesamt benötigt, oder wieviel die Immobilie kosten darf, ist es wichtig, alle Kosten zu kennen, die bei einem Kauf anfallen.


Kauf-Nebenkosten nicht unterschätzen

Die klassischen Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen, sollten beispielsweise schon vom Eigenkapital abgedeckt sein. Das sind Kostenpositionen, die zum eigentlichen Immobilienpreis hinzukommen. Die Höhe der Nebenkosten beim Immobilienkauf ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Insgesamt sollten Sie mit ca. 9 Prozent der Kaufsumme rechnen.

Auch nach dem Kauf der Immobilie wird noch das eine oder andere anfallen, das angeschafft oder repariert werden muss. Oft passt beispielsweise die alte Küche nicht mehr und viele Kleinigkeiten summieren sich irgendwann auch zu einem stattlichen Betrag. Je mehr man vorab kalkulieren kann, desto besser. Ein finanzieller Puffer für alle Fälle sollte dennoch zusätzlich eingeplant werden, denn ein Hausbau oder -kauf wird immer teurer als gedacht.

Nebenkosten beim Immobilienkauf Höhe der Kosten
Notarkosten mit Grundbucheintrag Circa 1,5 Prozent des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent in Bayern
Maklerprovision, sofern Vermittlung über Makler erfolgte 3,57 Prozent des Kaufpreises
Renovierungs- und Modernisierungskosten Hängt von den geplanten Maßnahmen ab
(optional) Gutachterkosten Circa 500 bis 1.000 Euro je nach Aufwand



Und nun zurück zum Eigenkapital

Was genau zählt eigentlich zum Eigenkapital? Unter dem Begriff „Eigenkapital“ versteht man alles, was bereits angespart wurde – beispielsweise das Guthaben im Wertpapierdepot, auf dem Tagesgeldkonto oder in einem Bausparvertrag. Welchen Teil davon können Sie einsetzen?

Andere Möglichkeiten für Eigenkapital sind zum Beispiel
  • unbelastetes Grundstück zur Bebauung
  • eine Schenkung der Eltern als vorgezogener Teil des Erbes,
  • ein Verwandtenkredit und
  • die sogenannte Muskelhypothek.
Muskelhypothek meint den Anteil der Arbeiten an der Immobilie, die nicht finanziert werden müssen, weil die angehenden Immobilienbesitzer sie selbst erledigen können. Wer handwerkliches Geschick hat, kann mit diesen Eigenleistungen etwa fünf bis zehn Prozent der Baukosten im Rohbau auffangen. Im Innenausbau sind es sogar zehn bis 15 Prozent. Zu den typischen Eigenleistungen gehören Fliesenlegen, Tapezieren oder Streichen.
Aber Vorsicht: auch Muskelhypotheken haben ihren Preis und der heißt: Zeit. Wer viel selbst machen möchte, verbringt oft jede freie Minute auf der Baustelle – auch an den Wochenenden. Zumal Erfahrungen zeigen, dass man als wenig geübter Handwerker für alle Arbeiten mindestens 50 Prozent mehr Zeit braucht, als der Profi. Bei einer Einsparung von 10 Prozent der Kosten, sollte man mit gut 20 Wochenstunden Zeitinvestition rechnen.

Tipp: Auf Gewerke, die von den Bauherren selber erbracht wurden, gibt es keine Gewährleistung. Ein Grund mehr, nur Arbeiten selber auszuführen, wo das unkritisch ist, es sei denn, man ist vom Fach.

Wer sein Eigenkapital kennt, kann im nächsten Schritt die Finanzierung durchkalkulieren.


Warum ist Eigenkapital so wichtig?

Eigenkapital ist bei der Immobilienfinanzierung wichtig, weil dadurch ein geringerer Kredit nötig ist.

Dadurch können die Raten zur Rückzahlung einen höheren Tilgungsanteil enthalten. Damit ist die Rückzahlung schneller und auch sicherer, was zu besseren Zinskonditionen bei der Finanzierung beitragen kann.

Oder aber es werden niedrigere monatliche Rückzahlungsraten festgelegt. Muss die Immobilie nach Ablauf der ersten Darlehenslaufzeit weiterfinanziert werden, ergibt sich auch daraus ein Vorteil. Für den Fall, dass die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sein sollten und das Anschlussdarlehen teurer würde, ist der Aufschlag auf eine bislang eher niedrigere Rate leichter zu verkraften. War die Ratenbelastung dagegen bereits am finanziellen Limit, kann es nach einer Zinserhöhung in der Anschlussfinanzierung eng werden.

Individuelle Sondertilgungsmöglichkeiten bieten darüber hinaus auch bei niedrigeren Raten die Option eine größere Tilgung zu leisten und das Darlehen trotz geringerem Tilgungssatz schneller zurückzuzahlen.

Die Verbraucherzentrale rät darum dazu, dass die Kreditbelastung 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte.


Planung lohnt sich

Wer das Risiko so niedrig wie möglich halten möchte, der sollte schon einige Jahre Geld zurückgelegt haben, bevor er den Entschluss fasst, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Eine Möglichkeit dafür ist der Bausparvertrag. Seit Anfang 2021 greift die Erhöhung der Wohnungsbauprämie, die der Staat den Bausparern zahlt, wenn sie die Einkommensgrenze von 35.000 Euro (alleinstehend) bzw. 70.000 Euro (verheiratet) nicht überschreiten. Um schon in jungen Jahren und bei geringerem Einkommen einen ersten Grundstein zu legen, ist das eine gute Möglichkeit. Mehr Infos dazu gibt es hier.

Eine Immobilienfinanzierung ist also eine komplexe Sache, bei der viele Faktoren bedacht werden müssen.

Sprechen Sie darum IhrenSparkassen-Berater an, um mit ihm gemeinsam die für Sie passende Finanzierung zu finden.

Zum Baufinanzierungsberater
Uwe Haering
Uwe Haering
Leiter Immobiliencenter München

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